계속되는 집값 하락으로 인해 전세사기 및 깡통전세 우려가 계속되고 있습니다. 국토교통부에서는 이러한 문제를 방지하기 위해 임대차 제도를 개선했습니다. 전세는 임차인의 자산인데, 자산을 지키기 위해서는 임대차 제도가 변할 때마다 빠르게 파악해야 합니다. 구체적으로 어떤 부분들이 개선이 됐는지 확인해보도록 하겠습니다.
목차
1. 임대차 보호법 일부개정법률안 입법 예고
부동산 가격 하락이 가파르게 진행되고 있습니다. 수도권 지역에서 하루가 다르게 가격이 하락하는 등 많은 분들이 걱정을 하지 않을 수 없는 상황입니다. 이런 상황에서 전세사기 및 깡통전세 등으로 보증금을 전액 회수하지 못하는 임차인이 나타나고 있습니다. 또한, 임대인이 관리비를 근거 없이 인상하는 등 청년 등 주거 취약계층에 부담을 가중시키는 상황입니다. 국토교통부에서는 이러한 문제를 줄이기 위해 제도를 일부 변경하여 개정안을 내놓았습니다.
2. 선순위 임차인 정보 확인권 신설
전세 계약을 통해 임차인이 되기 위해서는 임대차 정보(확정일자 부여일, 보증금, 임대차 기간 등 정보)를 확인해야 합니다. 확정일자 부여 기관에서 선순위 보증금 등을 확인할 수 있는데, 임대인의 동의가 있어야만 합니다. 즉, 임대인이 거부하면 임대차 정보를 확인할 수 없었는데, 이 부분이 개선이 됩니다.
개선되는 주택임대차 보호법 내용
임차인이 되려는 자가 임대인에게 선순위 보증금 등 정보제공에 관한 동의를 요구할 수 있다는 것을 문언상 분명히 하고, 그 경우, 임대인이 이에 대해 동의할 것을 의무화합니다.
3. 체납 정보 확인권 신설
전세 계약 전 임대인(건물주)이 세금 체납을 한 이력이 있을 경우 임차인의 보증금 반환채권보다 국가의 조세채권이 우선시 됩니다. 하지만, 임대인이 체납 정보를 알려주지 않으면, 임차인은 확인할 수 있는 방법이 없었습니다.
개선되는 주택임대차 보호법 내용
계약을 체결하기 전에 임차인이 임대인에게 납세증명서를 요구할 권한이 신설됩니다. 납세증명서에는 납부기한연장액, 압류 및 매각 유예액 등을 제외하고 다른 체납액이 없다는 것을 증명하는 서류입니다. 다만, 임대인은 정당한 사유가 있는 경우에는 납세증명서를 거부할 수 있습니다. 만약, 임대인이 납세증명서를 제시하지 않고, 임차인이 직접 과세관청에 체납사실을 확인할 수 있도록 동의하는 경우에는 제시한 것으로 봅니다.
4. 소액임차인 범위와 최우선 변제금 상향 조정
계속되는 집값 하락으로 인해 보증금 회수 문제가 대두되고 있습니다. 소액임차인과 같은 주거약자를 보호하기 위해 소액임차인의 범위와 최우선 변제금을 상향 조정합니다. 결론적으로 소액임차인의 범위를 일괄 1,500만 원 상향, 최우선변제금액 일괄 500만 원 상향됐습니다.
지역별로 소액임차인과 취우 선변 제금이 상이합니다. 서울의 경우 소액임차인의 범위는 1억 5천만 원에서 1억 6,500만 원으로 상향됐고, 최우선 변제금도 5,000만 원에서 5,500만 원으로 상향 조정됐습니다. 지역별로 우선변제금을 확인하시는 것이 좋을 것 같습니다.
5. 주택임대차 표준계약서 개정
주택임대차 표준계약서의 개정이 있습니다. 중요한 내용이니 잘 숙지하시기 바랍니다.
계약 체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정 금지 특약 신설
전세계약을 많이 해보신 분들은 아시겠지만, 계약에서 중요한 것은 임차인의 대항력입니다. 계약하자마자 주민센터로 달려가서 전입신고와 확정일자를 받아놓지만, 효력은 다음날부터 발생합니다. 정말 사악한 임대인의 경우에 임차인의 대항력이 발생하기 전에 타인에게 돈을 빌린 뒤 저당권을 설정하는 경우가 있는데, 이 경우 임차인의 보증금 회수 문제가 발생할 수 있었습니다.
개선되는 주택임대차 표준계약서에는 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음날까지 임대인이 저당권 등을 설정할 수 없도록 하는 조항과, 위반할 경우 손해배상을 청구할 수 있도록 하는 특약사항이 추가됩니다.
관리비 항목 신설
임대차 계약 체결 시 관리비에 대한 정확한 합의가 이루어지지 않는 경우가 있습니다. 일부 임대인이 계약기간 중에 마음대로 관리비를 증액하는 등 분쟁 발생률이 높아지고 있는 상황에서 주택임대차 표준계약서에 관리비 기재란이 신설됩니다.
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